哟，各位，準備好迎接一場泡沫爆破秀了嗎？今天我們要聊聊菲利普斯愛迪生公司（Phillips Edison & Co Inc，PECO），這家專門搞購物中心，而且還是以雜貨店為中心的傢伙。他們最近公布了2025年第二季度的財報，數據出來了，嗯，有點意思。營收超預期，但每股收益（EPS）卻狠狠地打了市場一巴掌，沒達到分析師的預估值。這就像你精心準備了一桌豐盛的晚餐，結果發現鹽忘加了，味道…差了點意思。

雜貨店錨定的幻象：穩定的假象？

PECO的模式很簡單，就是買下那些以雜貨店為核心的購物中心。聽起來很穩妥吧？畢竟，大家總要吃飯的，對吧？經濟好不好，雜貨店生意總不會太差。這就像在暴風雨中找到了一把傘，感覺安全多了。但別被這把傘迷惑了，它可能只是用塑料做的。

第二季度，PECO的營收確實達到了1.7775億美元，超出預期2.01%。這證明他們確實有能力把購物中心租出去，賺取租金。然而，每股收益僅僅是0.10美元，比預期的0.15美元少了整整33.33%。股價也因此下跌了2.2%。這就像你看到傘面很漂亮，結果撐開一看，漏水漏得厲害。

問題在哪裡？問題就在於，即使雜貨店生意穩定，但購物中心裡的其他店鋪呢？如果經濟不好，人們可能會減少非必需品的消費，那些服裝店、餐廳、咖啡館等等，就會受到影響。PECO雖然有穩定的雜貨店租金收入，但如果購物中心的整體客流量下降，其他租戶的租金收入也會受到影響。這就像你擁有一棟房子，但周圍環境很糟糕，房子再好也貶值。

NOI和FFO的數字遊戲：掩蓋泡沫的障眼法？

PECO的管理層很聰明，他們用一些數字來掩蓋這個問題。他們強調同店淨運營收入（NOI）增長了4.2%，核心FFO（Funds From Operations）每股增長了8.5%。這些數字看起來很漂亮，但仔細想想，它們只是反映了現有購物中心的盈利能力，並沒有考慮到新購購物中心的風險。

NOI和FFO就像是化妝品，可以讓購物中心看起來更漂亮，但它們無法改變購物中心的基本面。如果PECO不斷地收購新的購物中心，但這些購物中心的盈利能力不高，或者位於經濟不景氣的地區，那麼他們的FFO增長就會受到限制。這就像你用化妝品掩蓋臉上的瑕疵，但它們無法改變你的皮膚狀況。

而且，PECO還積極進行戰略性資產收購，擴大投資組合。這就像一個賭徒，不斷地加注，希望能夠贏回損失。但如果他們收購的購物中心價值過高，或者位於不好的位置，那麼他們就會面臨更大的風險。

管理層的樂觀預測：自欺欺人還是真有信心？

儘管每股收益沒有達到預期，但PECO的管理層仍然對未來前景保持樂觀，並上調了全年的盈利預測。他們認為公司長期增長潛力依然可觀。這就像一個沉船上的船長，仍然堅信自己能夠到達目的地。

我對這種樂觀預測持懷疑態度。管理層當然希望能夠讓投資者保持信心，但他們也可能在掩蓋問題。他們可能認為，只要他們不斷地收購新的購物中心，就能夠彌補每股收益的下降。但這種策略是不可持續的。

我以前是個房地產經紀人，見過太多這種情況了。在房地產市場繁榮的時候，大家都樂觀，認為房價只會漲不會跌。但當市場崩盤的時候，大家都驚慌失措，發現自己被困住了。PECO現在的情況有點像那個時候，他們正在玩一個危險的遊戲。

砰！

所以，我的結論是：PECO的財報雖然看起來喜憂參半，但實際上隱藏著巨大的風險。他們雜貨店錨定的模式並不能完全抵禦經濟下行風險，他們的NOI和FFO增長可能只是數字遊戲，他們管理層的樂觀預測可能只是自欺欺人。

當然，我還是會去清倉貨架上看看有沒有打折的鞋子，畢竟，誰能抵擋一雙好鞋的誘惑呢？但對於PECO的股票，我會保持謹慎。畢竟，我可是“炒作終結者”，我的任務是戳破泡沫，而不是被泡沫吞噬。